はじめに
この記事では、「実際に建物の賃料（家賃）増額を求めるにはどうすればよいか」という問題についてご説明します。理論上の根拠などの説明は、最小限にとどめ、より実践に即した説明を心がけています。
一般的には、まず管理会社を通じて賃借人に賃料（家賃）の増額を打診するか、管理を依頼していない場合、あるいは管理会社が賃料（家賃）の増額交渉を行わない場合は、大家さんが直接、賃借人に、賃料（家賃）の増額を打診します。
賃借人が賃料（家賃）の増額に応じる場合は、協議して決めた新賃料（家賃）についての合意書面を作成します。
賃借人は、賃料（家賃）増額の申し入れがあっても、これに応じる義務はありませんし、増額に応じなくても、従来の家賃を支払っていれば、基本的には賃借権は消滅しません。この程度のことは、専門家に相談しなくても、ウェブ上で得られる情報で分かることですので、賃借人としても話し合いで増額に応じないことも少なくないと思います。
では、賃借人が賃料（家賃）の増額に応じない場合、あるいは増額の申入れを無視して回答をしない場合はどうすればよいでしょうか。
結論的には、賃借人が賃料（家賃）の増額に難色を示している場合、まず内容証明郵便にて賃料（家賃）増額を求める通知書を送付してください。
賃借人との話し合いが決裂した場合は、調停や訴訟を提起して決めることになりますが、賃料（家賃）の増額を求める賃貸人としては、その前に、まず内容証明郵便にて賃料（家賃）の増額を求める通知書を送付する、ということです。
なぜ、このような通知書を送付することが必要となるのかについては、「増減額の対象とされるのは、将来分のみ」でご説明します。
賃料（家賃）増額請求の根拠条文と賃料（家賃）増減額の前提条件
賃料（家賃）の増額請求については、借地借家法第３２条が定めていますので、それに従うことになります。
借地借家法第３２条（借賃増減請求権）
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
賃料（家賃）増減額の前提条件
（１）土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減
（２）土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
（３）近傍同種の建物の賃料（家賃）との比較
により現在の賃料（家賃）が不相当となったこと
上記に加えて、一定の期間建物の賃料（家賃）を増額しない旨の特約がないこと（あるいはその特約で定めた期間を経過していること）も前提条件となります。
借地借家法第３２条第１項但書で、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」と規定されているためです。
賃料（家賃）増額請求に適さないケース（空室リスクのあるケースなど）
この記事を書いている２０２３年１１月時点では、日本銀行が公表している「経済・物価情勢の展望／２０２３年１０月」に、「物価の先行きを展望すると、消費者物価（除く生鮮食品）の前年比は、来年度にかけて、既往の輸入物価の上昇を起点とする価格転嫁の影響が残るもとで、このところの原油価格上昇の影響等もあって、２％を上回る水準で推移するとみられる。」と指摘されているように、経済事情は変動しています。今後、当面の間、物価は上昇していくのではないかと思われます。
このような経済情勢を前提とすると、現在の賃料（家賃）が不相当となるケースは、今後、増えてくると見込まれます。
しかし他方で、空室リスクの高いケースでは、賃料（家賃）増額請求をすることはお勧めできません。
上記の前提条件を満たす場合は、賃料（家賃）増額請求をすれば、認められる可能性がありますが、増額請求が認められても、賃借人は、通常は、賃貸借契約を中途解約して転居することが可能です。退去後に、賃貸人側が、新賃借人を募集し、増額後の家賃で直ぐに入居が決まれば問題ありませんが、空室が長期間、続いてしまうおそれがある場合、増額請求すること自体を控えたほうが良いということになります。
弁護士は、賃貸物件の相場や市況については詳しくありませので、通常、空室リスクのことまで念頭に置いていません。大家さんから、賃料（家賃）増額請求の相談や依頼があれば、委任を受けて、代理人として、増額請求の通知をします。
賃借人が転居した後、短期間で入居が決まる物件、つまり空室リスクが低い物件であれば、賃料（家賃）増額が認められ、賃借人が退去しても、新たに賃借人を募集すれば、良いので、問題となりません。
他方で、賃料（家賃）が増額となっても、賃借人がそれを嫌って、退去してしまい、その後、新賃借人が見つからず、空室となり、募集賃料（家賃）を下げざるを得ないということになってしまっては本末転倒です。
空室リスクについては、大家さん自身が判断し、見極める必要があります。
弁護士が、賃料の増額を求めるためには調停を申し立てる必要があるなどと説明して、安易に調停申し立てを進めてくる可能性があります。賃借人との話し合いで増額が決まらない場合は、裁判で決めるほかなく、まず調停の申し立てをする必要がありますので、弁護士としての判断は間違いではありません。ただ空室リスクなどの問題があることや調停や裁判は、双方の当事者に小さくない負担を課すものなので、申立てが適切であるかについて慎重に判断することをお勧めします。
そもそも空室リスクが高い物件については、前提条件を満たしているとしても、増額請求には適さないということになり、賃料（家賃）増額請求は控えたほうが良いということになります。
増減額の対象とされるのは、将来分のみ
借地借家法第３２条第１項は、「将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と規定しています。
ただこれは、過去分の賃料（家賃）を変更することができないということであって、賃料（家賃）の増額を求めて以降の賃料（家賃）については、増額の対象となります。賃料（家賃）増額を求める意思表示が賃借人に到達して以降の賃料（家賃）が対象となりますので、増額が決まったのが半年後だった場合、その半年間は、増額を請求した時点から見れば将来分ですので、増額の対象となります。
たとえば４月１日に賃料（家賃）の増額を請求し、９月３０日に増額が決まった場合、４月１日から９月３０日までの間の賃料（家賃）は、増額された賃料（家賃）を支払ってもらうことができるということになります。
そのためなるべく早めに賃料（家賃）増額の意思表示をしておくことが重要ということになります。また賃料（家賃）増額の意思表示をしたことを証明できるようにしておく必要がありますので、内容証明郵便による通知書を送付する必要があるということになります。
内容証明郵便以外の方法で、増額を求めたとしても、賃借人がその通知を見ていない、と主張されると、増額請求はなかったこととして扱われる可能性が高いというのが実情であると思います。
通知書の記載例
以下は、あくまでも例文です。
実情に合わせて、内容を変更する必要があります。
（例文）
「私（当社）は、貴殿（貴社）に対し、〇〇年〇月〇日から下記「物件の表示」記載の建物（以下、「本件建物」といいます。）を賃貸しています。
本件建物の賃料（家賃）は現状で月額〇〇万円ですが、近傍同種の建物等の賃料（家賃）と比較して不相当に低いと考えておりますので、本書面により借地借家法第３２条１項に基づき賃料（家賃）の増額の請求を致します。私（当社）としましては、賃料（家賃）相当額は月額〇〇万円を下回ることはないと考えますので本件建物の明渡しまで私（当社）名義の所定の預金口座に月額〇〇万円をお振込み下さい。
以上、ご通知致します。」
上記の例文では、変更後の賃料の金額を明示していますが、明示しなくても良いとした裁判例があるようですが、ここでは深堀しません。増額する金額、または変更後の賃料（家賃）の金額を明示するのが望ましいと考えます。
通知書では、当事者が異なっていたり、「物件の表示」に誤りがあったりすると意思表示が無効となる可能性があります。
たとえば賃借人は、法人であるのに、個人名を宛名にして送付してしまうとか、賃借人は親となっているのに、息子宛に送付してしまうなどの誤りがあると、意思表示は無効となる可能性が高いです。
そのようなことを考慮すると、通知書を送付する段階で、弁護士に委任することまでは必要ないとしても、文面等のリーガルチェックを受けておくのが望ましいと言えます。
顧問弁護士がいれば、通常、顧問料の範囲内で、対応すると思います。顧問弁護士がいない場合は、有償で相談やリーガルアドバイスの依頼をすることをお勧めします。
この問題について無料法律相談は、済ませることはお勧めしません。無料法律相談は、慈善事業として行っているケースを除き、弁護士が案件の受任につなげるのが目的であることが多く、受任につながらないと分かると、急に、対応が悪くなるという話をよく耳にします。
ちなみに当事務所では、原則として無料法律相談は受け付けておりません。
賃借人にリスクを説明する
内容証明郵便による増額の請求は、裁判の証拠とするために作成するもので、一般の人にとって、理解しにくい表現で、記載されていることが多いです。
賃借人が真摯に向き合う人であれば、理解できるまで注意深く読むか、読んでも理解できない場合は、専門家のアドバイスを聞くなどして内容を理解できるよう努力しますが、現実の問題として、通知書を読まない人や読んでも理解できず放置する人も少なくないように思います。
しかし増額請求を放置することは賃借人にとってもリスクのあることです。その点を理解していない場合は理解してもらえるよう努力が必要です。
賃料（家賃）の増額請求の問題を賃借人から見た場合、次のようなリスクがあります。
４月１日に賃料（家賃）増額請求の通知書を受け取り、無視した結果、賃貸人側が調停の申し立てをするということが考えられます。調停の申し立てがあると、平日の昼間に、裁判所に出頭することが求められます。多くの人にとってこれ自体、相応の負担となります。調停への呼び出しすらも無視することはできますが、調停が成立しない場合、訴訟が提起されることになります。訴訟は無視することができませんので、答弁書を提出したり、反論の準備書面を提出したりといった対応が必要となり、通常は、自分ではできませんので、弁護士に委任する必要があります。弁護士費用保険に加入している場合は別ですが、弁護士の費用は、基本的に賃借人自身が負担しなければなりません。裁判で勝っても弁護士の費用は自己負担です。
すべて無視し続けるという選択肢もありますが、その場合、裁判所が増額を認める可能性が高くなります。
たとえば１年後の３月３１日に増額が認められた場合、経過した期間の賃料（家賃）の不足分を一括で支払う必要があるということになります。認められた増額分が月額１万円の場合、経過した１２か月分、１２万円と、これに利息を付加して一括で支払うことが必要となります。
ちなみに利息は、年１割と定められています（借地借家法第３２条第２項）。
以上説明しましたように、内容証明郵便で通知するだけではなく、賃借人に対して、賃料（家賃）増額請求を無視した場合のリスクについて、理解してもらえるように丁寧に説明することが求められます。
賃借人が一般市民の場合、自治体が実施している市民法律相談を受けるよう、案内してもよいと思います。
弁護士から無視してよいとアドバイスされる可能性がないわけではありませんが、家賃の金額が、近隣の家賃相場と比較して不相当に低額となっている場合は、増額が認められる可能性がありますので、ある程度、増額に応じる必要があるとのアドバイスをしてくれるはずです。
相手方が事業者であったとしても、コンプライアンスの意識が低い事業者の場合、無視される可能性も十分にあると思います。そのような場合、相手方に適した説明をすることをお勧めします。
相手方が通知書を受け取らない場合
賃借人が賃貸人からの通知書を受領しないということは、常識的には考えにくいのですが、現実問題として、そのような事態は想定されます。
賃料（家賃）増額請求の意思表示が相手方に届いていることの証拠を残すことが目的ですので、内容証明郵便でなくても、相手方に受領のサインや受領印をもらうという方法でもよいと思います。それが難しい場合もいくつか方法が考えられます。
内容証明郵便が、受け取り拒否となって返された場合、その直後に、同内容の文面で、特定記録などの方法で送付するということが考えられます。
いずれにしても内容証明郵便による通知書を相手方が受け取らない場合の対応については、個別にご相談ください。
通知書送付後も相手方が賃料（家賃）の増額に応じない場合
通知書送付後、相手方が賃料（家賃）の増額の話し合いに応じる場合は、変更後の賃料（家賃）をいくらとするかについて、協議し、お互いに譲歩しながら、金額を取り決めてください。金額について合意できた場合は、合意書面を作成するのが妥当です。
更新時期であれば更新契約書に新賃料（家賃）を記載すればよいです。契約期間中である場合は、その賃貸借契約書の変更契約として変更後の賃料（家賃）についての合意書面を作成してください。
相手方が、話し合いに応じない場合、または話し合いに応じたものの、金額について折り合いがつかない場合は、裁判で取り決めるほかありません。
この場合、いきなり訴えを起こすのではなく、原則として、まず民事調停を申し立てることになっています（民事調停法第２４条の２第１項、調停前置主義）。
ただこの場合の民事調停については、多くの事案については、あまりお勧めできません。
賃料増額請求調停についての一般的な説明は以下をご参照ください。
なお当事務所では原則として、無料法律相談は、実施していません。相談をご希望の方は、有料電話法律相談、面談相談等をお申し込みください。
以上
